進(jìn)入中國20多年，資產(chǎn)證券化的熱潮終于愈演愈烈，一浪還比一浪高。

從不動產(chǎn)到應(yīng)收賬款，到信貸，到未來收益，再到債券組合；從商業(yè)銀行房地產(chǎn)按揭貸款（MBS）到資產(chǎn)支持證券（ABS），再到混合型證券（CDOs）；從地產(chǎn)到金融，從境外到境內(nèi)，從私募到公募……

這一次，又輪到了互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（Internet Data Center，簡稱IDC）。

據(jù)上交所披露，“遠(yuǎn)洋-中金-云泰數(shù)通一號第1-10期IDC新型基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”已經(jīng)成功發(fā)行，亦是國內(nèi)首單IDC新型基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)ABS。

公開資料顯示，互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心是指一種擁有完善的設(shè)備（包括高速互聯(lián)網(wǎng)接入帶寬、高性能局域網(wǎng)絡(luò)、安全可靠的機(jī)房環(huán)境等）、專業(yè)化的管理、完善的應(yīng)用的服務(wù)平臺。

簡而言之，便是以互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心未來可產(chǎn)生的收益作為底層資產(chǎn)，其收益主要來源于互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心所提供的互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)平臺服務(wù)以及增值服務(wù)。

地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)，交集越來越緊密的三大產(chǎn)業(yè)，在這一次的資產(chǎn)證券化中被奇妙地串聯(lián)了起來。第一個吃螃蟹的人，是做另類投資出身的遠(yuǎn)洋資本。

IDC新型基礎(chǔ)設(shè)施ABS：32億、最低3.5%與國內(nèi)首單

7月30日，遠(yuǎn)洋資本披露，其與遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)（中國）有限公司、北京云泰數(shù)通互聯(lián)網(wǎng)科技有限公司已聯(lián)合發(fā)行了一筆IDC新型基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)ABS。

該筆ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)為遠(yuǎn)洋資本投資企業(yè)云泰數(shù)通的IDC服務(wù)收費(fèi)收益權(quán)。其中，項目儲架規(guī)模為32億元人民幣，首期規(guī)模為11.06億元、不超過9年。

在票面利率方面，與許多劃分為優(yōu)先、中間、劣后三級的ABS產(chǎn)品不同的是，遠(yuǎn)洋資本一口氣推出了多檔次利率――僅優(yōu)先級便細(xì)分為9檔，利率由3.5%至4.25%不等，加權(quán)平均票面利率為4.03%。

這個利率較之其他ABS產(chǎn)品、公司債券等并不算高。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，以同于近期發(fā)行的新力地產(chǎn)2020年第一期ABS為例，其票面利率為6%-7%；以兄弟公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2015年公司債為例，其后兩年票面利率仍保持在4.15%。

這與屬于新型基礎(chǔ)設(shè)施的底層資產(chǎn)密切相關(guān)。在首期11.06億元產(chǎn)品中，其原始權(quán)益人為云泰數(shù)通，計劃管理人為中國國際金融股份有限公司，中誠信評級為AAA級。

從云泰數(shù)通官網(wǎng)上，我們得知該公司成立于2011年，從事大型數(shù)據(jù)中心項目投資、建設(shè)及綜合運(yùn)營，以IDC運(yùn)營商（含三大電信運(yùn)營商）及大型互聯(lián)網(wǎng)公司為主要客戶，開展數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施批發(fā)業(yè)務(wù)。

目前，云泰數(shù)通自建自營4個數(shù)據(jù)中心，托管運(yùn)維項目1個（南寧），規(guī)劃籌建項目若干（成都、西安、武漢、杭州、上海），服務(wù)于三大運(yùn)營商以及京東等大型互聯(lián)網(wǎng)、金融、云計算企業(yè)。

其中，北京馬駒橋綠色數(shù)據(jù)中心投產(chǎn)最早，亦是全國84個國家級綠色數(shù)據(jù)中心試點(diǎn)項目之一。據(jù)悉，該數(shù)據(jù)中心總建面1.5萬平米，管理機(jī)架2903個，可服務(wù)超4.5萬臺服務(wù)器，單機(jī)柜電力13～20A。

此外，常州鐘樓綠色數(shù)據(jù)中心總建面9萬平方米，設(shè)1萬個機(jī)柜；廣州觀達(dá)路數(shù)據(jù)中心建設(shè)2764個機(jī)柜；廣州瑞和路數(shù)據(jù)中心總建面約2萬平米，規(guī)劃建設(shè)機(jī)柜2500個。

截至2019年底，云泰數(shù)通已投產(chǎn)機(jī)柜數(shù)超過9000個、在建機(jī)柜數(shù)超過1萬個；預(yù)計到2021年底運(yùn)營機(jī)柜總量將達(dá)到5萬余個。

一位分析人士指出，受益于5G概念和新基建規(guī)劃發(fā)展，北京、上海因環(huán)保及用地規(guī)劃限制，數(shù)據(jù)中心很難擴(kuò)張；而越是人口流量高的大城市，當(dāng)?shù)財?shù)據(jù)中心上架率就高，供不應(yīng)求，利潤也比其他城市高。

以北京自建IDC數(shù)據(jù)中心為例，上市公司光環(huán)新網(wǎng)（300383）以逾5萬個機(jī)柜、IDC業(yè)務(wù)年營收7億領(lǐng)先，奧飛數(shù)據(jù)（300738）機(jī)柜不足1萬、但I(xiàn)DC業(yè)務(wù)???????營收4億多，同樣不容小覷；鵬博士（600804）、數(shù)據(jù)港（603881）等上市公司則略遜一籌。

至于云泰數(shù)通的營收如何，因從未對外正式披露，我們無從得知，但數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及批發(fā)的確是一門投入成本高、重資產(chǎn)的大生意。

據(jù)多家電商平臺價格對比，以網(wǎng)絡(luò)機(jī)柜為例，小型產(chǎn)品售價普遍在300元至800元左右，大客戶產(chǎn)品價格多在上萬元一臺，一款為“易事特（300376）（EAST） EA660系列100kVA”的網(wǎng)絡(luò)機(jī)柜售價甚至逾8萬元/臺。

回歸到遠(yuǎn)洋資本身上，于2017年12月，其并購云泰數(shù)通。在其眾多投資案例中，云泰數(shù)通被歸屬為物流地產(chǎn)中的數(shù)據(jù)地產(chǎn)，從屬于不動產(chǎn)投資。

對云泰數(shù)通，遠(yuǎn)洋資本給出的投資理由很簡單，就是看好IDC：“搶占核心城市互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心資源（IDC），形成全國性的IDC基地網(wǎng)絡(luò)，打造面向未來的大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。進(jìn)而利用豐富網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容IP、5G、人工智能技術(shù)增加產(chǎn)品附加值及競爭力，從而實(shí)現(xiàn)‘輕重并舉’的獨(dú)特投資模式?！?/span>

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，ABS發(fā)行利率與主體評級關(guān)聯(lián)度很低，大多數(shù)可以獲得AAA或AA+評級，且發(fā)行ABS的整體融資成本均低于發(fā)債成本，其中AA+和AA的發(fā)債主體，利差的中位數(shù)分別在111bp和117bp。

就本次ABS發(fā)行，遠(yuǎn)洋資本表示，IDC新型基礎(chǔ)設(shè)施ABS具有基礎(chǔ)資產(chǎn)類型新穎、融資成本低等特點(diǎn)，吸引了包括工商銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行等大型機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購。

“這意味著市場對遠(yuǎn)洋資本實(shí)力的認(rèn)可，也為此后遠(yuǎn)洋資本持續(xù)開展資本市場業(yè)務(wù)奠定深厚基礎(chǔ)，更將有助于推動遠(yuǎn)洋資本融資多元化進(jìn)程。”

數(shù)字地產(chǎn)REITs化：市場需求與政策東風(fēng)

IDC是一門很有市場的生意。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院在近期報告中指出，2020年全球超大新數(shù)據(jù)中心將達(dá)到485個，機(jī)架數(shù)將超過498萬架。同時，云計算已成為全球IDC行業(yè)發(fā)展的最大驅(qū)動力，按平均增長率20%保守估算，2020年的市場規(guī)模將超過2000億美元。

具體到中國市場，遠(yuǎn)洋資本自己也算了一筆賬?；?019年國內(nèi)IDC市場規(guī)模1562億元、過去五年復(fù)合年均增長率（CAGR）達(dá)30%，遠(yuǎn)洋資本預(yù)估未來三年CAGR也將超過25%，2022年的中國IDC市場規(guī)模達(dá)3200億元。

龐大的市場規(guī)模背后，是更為龐大的5G建設(shè)、新基建等市場需求與政策引導(dǎo)，亦催生了對IDC資源自建和收購的大量資金需求。

看似是互聯(lián)網(wǎng)虛擬經(jīng)濟(jì)中的一環(huán)，卻又與實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的地產(chǎn)息息相關(guān)。

據(jù)世邦魏理仕介紹，近期，政府已將數(shù)據(jù)中心納入“新型基礎(chǔ)設(shè)施”，同時也納入了房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)計劃。從數(shù)字地產(chǎn)的角度而言，數(shù)據(jù)中心占地面積大、服務(wù)收益穩(wěn)定、存在長期現(xiàn)金流，正符合不動產(chǎn)投資的需求。

一如公募REITs的發(fā)展，在IDC的REITs化道路上，海外早有成功經(jīng)驗，而中國境內(nèi)尚待學(xué)習(xí)和推進(jìn)。

自收購云泰數(shù)通以來，遠(yuǎn)洋資本持續(xù)對國內(nèi)外IDC市場進(jìn)行了深入研究，并在官方微信上發(fā)表了6篇關(guān)于IDC業(yè)務(wù)的報告，可見亦是做足了功課。

就美國市場而言，目前美國上市IDC REITs共有5支，在美國權(quán)益類REITs里數(shù)量占比為3%，總市值1044億美元，業(yè)務(wù)量合計約占全球市場份額的1/4，70%以上的營收仍來源于數(shù)據(jù)中心的租金收入。

以龍頭企業(yè)Equinix和Digital Realty為例，兩家均擁有超過200個IDC項目，單IDC平均面積在8000-2萬平方米之間，出租率保持在80%左右。“增值服務(wù)正逐漸成為IDC企業(yè)的核心能力”，而Equinix的互聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比已經(jīng)接近17%。

具體到亞太市場，作為與中國國情較為接近的市場之一，新加坡亦已有成功先例。以吉寶（KEPPEL）DC REIT為例，其為亞洲第一支，同時也是目前唯一一支上市IDC REITs，運(yùn)營19個IDC項目，總建面約18萬平方米，市值在上市4年后提升至29億美元，除2018年外綜合收益率均在20%以上。

自有與租賃并行，高出租率、長期租期為吉寶（KEPPEL）DC REIT帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這也許正是云泰數(shù)通打算發(fā)展的路徑。

而以資本對數(shù)據(jù)中心的喜愛和看好，遠(yuǎn)洋資本的另類投資并非單例。在世邦魏理仕的調(diào)查統(tǒng)計中，投資者亦考慮購買數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)――僅2020年，30%的亞太地區(qū)有此投資意愿，疫情爆發(fā)后50%的受訪者也動了心思。

世邦魏理仕指出，因一些開發(fā)商和運(yùn)營商合資進(jìn)行數(shù)據(jù)中心項目開發(fā)，中國內(nèi)地中期內(nèi)將出現(xiàn)一波新的供應(yīng)潮，如今年6月上海市經(jīng)信委批準(zhǔn)新建12個數(shù)據(jù)中心的舉措將有助緩解當(dāng)?shù)厥袌龉?yīng)緊張的狀況。

而研究機(jī)構(gòu)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院認(rèn)為，我國核心IDC資源目前集中在江浙滬地區(qū)，整體上架率在90%以上，未來主要IDC資源擴(kuò)張地區(qū)將位于北京、深圳、江蘇等核心城市，以及內(nèi)蒙古、河北等非核心城市。

批發(fā)型、零售型、混合型......國內(nèi)IDC發(fā)展無疑有著更多的選擇。

而對于IDC等數(shù)字地產(chǎn)REITs化，國內(nèi)仍在“等風(fēng)來”，遠(yuǎn)洋資本本次的ABS證券化是極具意義的第一步。

近期動蕩的國際形勢、復(fù)雜多變的疫情影響、普遍低迷的市場環(huán)境……資本需要更多的投資標(biāo)的，數(shù)據(jù)中心或正是備受青睞的不動產(chǎn)資產(chǎn)中不可或缺的一角。